“因城施策控增量、去库存、优供给”已成为房地产市场的发展方向。今年2月召开的全省住房和城乡建设工作会议也指出，广东将加快构建房地产发展新模式。
当下不少有改善性住房需求的市民，却因旧房“卖不掉”或“卖不出理想价格”而难以实现置换。佛山针对“换房”痛点，开展委托销售、收购转卖、收购盘活三种模式的以旧换新，因城施策创新构建“人、房、地、钱”循环的良性发展模式。
近日，《佛山市住房和城乡建设局关于组织开展首批商品住房以旧换新工作的通知》（下称《通知》）公布。在佛山市住建局的指导下，市属及五区多家房地产企业联合启动首批商品住房以旧换新工作，开展旧房及新房换购业务。该模式将促进房地产市场高质量发展，实现经济增长与民生福祉的协同提升。
直面“痛点”，打造良性市场循环
卖了旧房才买新房，资金周转难、换房周期长——二手房是如今房地产市场“去库存”的最大堵点。
今年3月召开的广东省委城市工作会议指出，要主动适应城市工作的新形势新要求、遵循“五个转变”的重要原则。通过“以房换房”持续激活二手房流动性，推动市场企稳回升，正是佛山落实省委城市工作会议精神重要举措。
以旧换新模式的核心，就在于“打通堵点、畅通循环”。将卖旧和买新两件事同步进行，市民的旧房不再需要通过市场化渠道挂牌等待买家，而是由房地产企业直接收购，从而将“卖一买一”的置换链条打通，大幅缩短等待周期。
具体来看，政策怎样落地？
佛山综合采用“委托销售”“收购转售”“收购盘活”三种模式开展以旧换新：“委托销售”由换房人与房地产企业参照市场评估价协商确定挂牌价格，签订委托协议挂牌出售，并选购该房地产企业所开发的新房项目；“收购转售”由房地产企业按照市场化原则，参照市场评估价与换房人协商确定收购价格，收购后进行二次销售或重新装修后销售；“收购盘活”则由房地产企业收购换房人的商品住房符合有关政策要求的，可用作保障性租赁住房、人才房等。
以存量房为突破口，该政策将进一步带动房地产市场的良性循环。通过“市场+保障”双轨并行的设计，佛山既激活二手房市场流动性，又缓解了商品住房库存压力，更为城市增加了保障性房源供给。佛山通过收购“配套齐、位置好、生活便利”的二手房源用作租赁住房、公租房，提升租住品质，促进职住平衡，从而推动“租购并举”落实落好。
值得注意的是，此次佛山在吸收有关城市经验的基础上，创新推出了“货币购房”+“以房换房”新模式。过往房地产市场主要以“货币购房”为主，推动“以房换房”并行，是房地产新阶段下的现实需求，也是佛山落实省委城市工作会议提出的“满足群众刚性和多样化改善性住房需求”的重要举措。
事实上，近年来，为了积极促进房地产市场平稳健康有序发展，佛山用足用好政策工具箱，因城施策推出了一系列针对性措施，出台了“佛十三条”“佛九条”“佛十二条”等措施。以旧换新背后，正是佛山紧扣让人民群众安居这个基点，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，坚持投资于物和投资于人紧密结合，持续推动存量和增量政策落地转化，有效稳定市场预期的努力。
五区“因地制宜”，提供“定制化”方案
推行以旧换新政策，佛山并非“一刀切”。据了解，为了适应不同行政区市民的实际需要，市属及五区房地产企业将根据区域特点，分别制定旧房收购范围和新房换购项目等以旧换新的具体内容。
在市属层面，旧房收购价由业主与安居公司直接磋商确定，业主可自选评估公司（非必须），避免单一评估定价的僵化。
其旧房收购聚焦禅城区、南海区主城区，具体范围以佛山大道-雾岗路以东、桂丹路-海八路以南、桂澜路以西、东平路以北所围合的区域为首批开展。在该区域内，重点以各地铁站为中心、周边1公里范围内的小区为主，提供包括建投恒福壹号、城发·文华公馆等新房。
五区则根据各自实际情况推出差异化方案。
禅城区旧房置换范围覆盖整个禅城区，不限特定街道或小区。同时，明确一套旧房仅可参与一次置换，但换购新房的购房人可为旧房产权人的直系亲属，方便家庭内部资产重组。新房换购项目包括禅城城建·春风里、禅城城建·公园里、晟樾云庭等。
南海区明确支持“带押过户”，降低业主解押资金压力。旧房收购精准锁定宏宇景裕豪园、万科金域蓝湾一期、佳兆业滨江一号、中海锦城国际花园、江南名居等5个具体楼盘，新房对接招商青云台、蓝城悦雅园项目。
顺德区明确无论是委托销售还是直接收购，换房人只需缴纳5万元意向金即可锁定新房房源及名额，降低了参与门槛。旧房收购聚焦大良街道、容桂街道、北滘镇三大核心板块，新房一次性推出顺控·凤起观澜等7个项目。
高明区明确公积金贷款支持带押过户，可使用买方公积金贷款偿还卖方公积金贷款。旧房收购范围为荷城街道全域，核心区域为沧江路沿线覆盖的岭南、甘泉、梅花、泰兴、圣堂五大社区，新房仅有九峰台项目。
三水区明确了置换比例。其中，以“一换一”的，置换旧房收购总价不高于换购新房实际成交总价的80%。旧房收购范围东至丁字基（塘西大道）、南至北江大堤、西至口岸大道、北至翠云路，新房包括保利淼景苑、淼晟花园、昊成花园项目。
五区的差异化安排分别对应区域的实际情况，各有亮点。市民可根据自身旧房位置和改善需求，“对号入座”参与以旧换新。
多方共赢，“换”出市民获得感
“人民城市人民建、人民城市为人民。”这是佛山推动以旧换新的出发点与立足点。
“以房换房”，对市民而言，得以用更低的成本实现“居住品质跃迁”；对企业而言，可以实现社会效益与经济效益的统一，充分体现了以人民为中心的发展思想和新发展理念的实践要求，真正把惠民利民落到了实处。
为推动以旧换新实打实地惠民利企，佛山在政策层面打出“组合拳”，推动实现多方共赢。
针对收购旧房的房地产企业，佛山将引导金融“活水”精准滴灌。中行、农行等金融机构，将通过提供贷款期限长、利率优惠等金融政策措施，解决房地产企业融资难问题，助力企业开发销售、租赁运营，全力打通“去库存”堵点。
同时，佛山将用好存量政策，发挥中央、省级专项资金支持保障性租赁住房作用，对符合条件的保障性租赁住房运营主体给予投资补助、贷款贴息，并对符合条件的保障性租赁住房运营主体给予运营补助，切实缓解房地产企业资金压力。
另一方面，针对换房人，《通知》提出符合本市住房公积金提取或贷款条件的，可申请住房公积金提取或贷款用于住房以旧换新。参与以旧换新活动的换房人住房公积金贷款最高贷款额度可上浮。同时，在税费优惠政策方面，佛山也为换房人提供了支持。
此外，《通知》还设置了“解约保护期”，且期限不少于90天。在保护期内，如果旧房未能成功转售，换房人可与房地产企业解除认购协议，且无需承担违约责任。这项举措也进一步彰显了以旧换新为民服务的初心。
为市民换取美好生活的“日日好”，助推企业发展“节节高”。以旧换新的目的，就在于服务老百姓、企业和市场，打造“市民得实惠、房企去库存、市场增活力”的多赢格局。
随着贷款、公积金、税费等配套政策的陆续落地，该模式有望成为佛山稳楼市、促消费、惠民生的长效工具，也将为其他城市探索房地产发展新模式提供可复制的样本。
撰文：邱日华
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